• 集体建设用地可直接上市,土地垄断或被打破
  • 资讯类型:热点关注  /  发布时间:2019-03-27  /  浏览:1700 次  /  

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文章来源:丁建刚房产

作者:张怡

发布日期:2019年3月8日

转载已获授权

丁建刚评论:

 

由土地管理部门统一收储,统一出让,独家垄断城市房地产市场用地,是中国房地产市场最重要的特征和顶层设计。

 

《土地管理法》的修正,以及随之带来的《城市房地产管理法》的修正案,将颠覆这一逻辑和顶层设计。

 

允许集体经营性建设用地直接入市,既保证了集体所有制土地所有者的利益,也增加了城市房地产开发土地供应渠道。

 

虽然仅仅是撕开了一个小口子,但毕竟是第一次打破土地供应独家垄断的尝试。

 

遗憾的是,新闻发言人没有透露,去年姜大明部长谈到的关于“非房地产企业依法取得使用权的土地作为住宅用地的办法

 

如果这一条也同时修订,那么城市的土地供应量,将会大幅增加。

 

本周一(3月4日),十三届全国人大二次会议发言人张业遂,就2019年的立法工作计划回答记者提问。

 

在2019年的立法计划中,关于《土地管理法》的修改赫然在列。正在进行中的全国人大会议中,是否将对《土地管理法》修正案草案进行二次审议,二审是否通过,都引发市场强烈关注。

 

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2018年12月23日,《〈土地管理法〉、〈城市房地产管理法〉修正案(草案》(以下简称草案)提请了十三届全国人大常委会第七次会议审议。草案通过一审并于2019年2月3日结束征求意见。

 

李克强总理发布的2019年《政府工作报告》中也提出:

 

全面深化农村改革。推广农村土地征收、集体经营性建设用地入市、宅基地制度改革试点成果。

 

早在一年前,2018年1月15日,时任国土资源部部长姜大明通过《新华视点》发表讲话:

 

我国将研究制定权属不变、符合规划条件下,非房地产企业依法取得使用权的土地作为住宅用地的办法,深化利用农村集体经营性建设用地建设租赁住房试点,推动建立多主体供应、多渠道保障租购并举的住房制度,让全体人民住有所居。政府将不再是居住用地唯一提供者。


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这一内容引爆中国房地产市场,央视新闻频道《新闻1+1》节目连线丁建刚,就这一话题发表评论。本公众号也就姜大明部长的讲话发表独家解读——《丁建刚深夜独家解读:政府不再垄断住房供地,国土部部长抛出重磅炸弹》:讲话中的内容如果实施,将是中国房地产基本制度和基本逻辑的颠覆性变化。

 

 

 

草案主要修改内容

 

在已经通过一审的《土地管理法》修正案草案中,

 

删去了,从事非农业建设必须使用国有土地或者征为国有的原集体土地的规定,并拟允许集体经营性建设用地直接入市等。

 

被普遍认为是关于土地法律和管理制度层面最大的改革。

 

允许集体经营性建设用地直接入市,将打破国有土地独家垄断的局面。

 

是从顶层设计层面对国有土地管理制度进行改革,这或是建立房地产市场长效机制的重要举措之一。

 

草案主要修改完善了土地征收、集体经营性建设用地入市、宅基地制度,并增强了强化耕地尤其是永久基本农田保护等内容。

 

全面完善土地征收制度

 

缩小了土地征收范围。删去现行土地管理法关于从事非农业建设使用土地的,必须使用国有土地或者征为国有的原集体土地的规定明确因政府组织实施基础设施建设、公共事业、成片开发建设等六种情形需要用地的,可以征收集体土地。

 

允许集体经营性建设用地入市

 

明确农用地转用入市的条件:对土地利用总体规划确定为工业、商业等经营性用途,并经依法登记的集体建设用地,允许土地所有权人通过出让、出租等方式交由单位或者个人使用,并应当签订书面合同,明确用地供应、动工期限、使用期限、规划用途和双方其他权利义务;相关建设用地使用权的收回依照双方签订的书面合同办理。

 

明确集体经营性建设用地入市后的管理措施:为维护土地管理秩序,明确要求集体建设用地使用权人严格按照土地利用总体规划确定的用途使用土地;集体建设用地使用权的最高年限、登记等,参照同类用途的国有建设用地执行。具体办法由国务院自然资源主管部门制定。

 

鼓励依法自愿有偿退出宅基地

 

完善宅基地管理制度进行。包括下放宅基地审批权,明确农村村民申请宅基地的,由乡(镇)人民政府审核批准,但涉及占用农用地的,应当依法办理农用地转用审批手续;明确国务院农业农村主管部门负责全国农村宅基地改革和管理有关工作,赋予农业农村主管部门在宅基地监督管理和行政执法等方面相应职责。在探索宅基地自愿有偿退出机制方面,草案原则规定,鼓励进城落户的农村村民依法自愿有偿退出宅基地。

 

除此之外,草案中还进一步完善了对被征地农民合理、规范、多元保障机制、明确征收农村村民住宅要按照先补偿后搬迁、居住条件有改善的原则等一系列被征地农民的保障体系;确保耕地保有量不减少、质量不降低,为“多规合一”预留空间;适当下放农用地转用审批权限等相关规定。

 

新闻延伸

杭州村集体留用地政策之路

 

杭州作为全国范围内较早试行留用地政策的城市之一,一直走在全国前列。

 

1997年,黄龙村是杭州市第一批撤村建居的试点村,黄龙村改造成黄龙社区。根据政策,政府征收集体所有土地后,留出10%比例的土地,由村里发展二、三产业。在10%的留用地中,51%比例的产权归村里,留用地产生的价值,会直接在年底进行分红,实际就是现在留用地的前身。

 

由此之后,1998年-2009年间,留用地政策几经修改,杭州留用地制度开始了不断更新完善之路。2009年-2011年期间,庆春板块的中豪五福天地、西溪板块的郡原公元里、申花板块的城西银泰城等,都成了留用地项目的经典。

 

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▲城西银泰城

 

目前,杭州村集体用地必须通过招标、拍卖或挂牌等方式向社会公开出让。通过招拍挂的村留用地,有49%的比例可办房产三证。撤村建居后,村里的集体土地被政府征收,实际已属于国有用地,10%留用地也属于国有用地,只不过留给村里经营,收入归村里。

 


END



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读懂中国楼市



 


 

 

 


 

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